Nhìn từ Royal city-Những tiêu chuẩn cơ bản khi mua nhà chung cư

Chào các bạn,

Gần đây tôi nhận được khá nhiều lời đề nghị tư vấn giúp chọn các căn hộ của một vài người quen trong khu Royal city 72a Nguyễn Trãi, Hà Nội . Qua tìm hiểu và đánh giá tổng quan khu dự án được gọi là “Đô thị phức hợp – Royal City” này, tôi xin đưa ra một vài đánh giá cơ bản và chia sẻ vài kinh nghiệm của một người làm thiết kế kiến trúc nhiều năm. Mong góp thêm ít thông tin cho các bạn khi đi mua nhà.

Với một loại hình nhà như căn hộ chung cư, các bạn đi mua nhà nên tập trung xem xét một cách tổng quát nhất có thể về tình trạng quy hoạch và giao thông của khu nhà trước khi tập trung vào mặt bằng từng căn hộ. Vì đơn giản yếu tố quy hoạch và giao thông là yếu tố đầu tiên quyết định chất lượng và cơ sở để đánh giá tiện ích của chính căn hộ mà bạn sẽ mua.

Mặt bằng tổng thể của khu Royal city là tập hợp các khối nhà có hình thức đối xứng nệ cổ nhưng cao đến 35 tầng, được sao chép theo các mặt bằng cung điện thấp tầng của kỹ thuật xây dựng nhiều thế kỷ trước trong kiến trúc Châu Âu cổ.Tôi xin chưa vội bàn đến vấn đề thẩm mỹ kiến trúc mà chỉ chỉ ra những hậu quả từ cách làm thiết kế thiếu nghiên cứu và sao chép hình thức máy móc này.

Các góc nhìn từ căn hộ bị hạn chế bởi chính các khối nhà trong khu đất

Các góc nhìn từ căn hộ bị hạn chế bởi chính các khối nhà trong khu đất

Cách quy hoạch thiếu nghiên cứu tự làm mất đi giá trị của đáng được  hưởng của các căn hộ trên cao (phần màu vàng)

Cách quy hoạch thiếu nghiên cứu tự làm mất đi giá trị của đáng được hưởng của các căn hộ trên cao (phần màu vàng)

Cách chọn hình khối bị động và máy móc này khiến hành lang giao thông trên từng mặt bằng phải rất dài (xem hình). Hơn thế, các hành lang này đều hoàn toàn không có ánh sáng tự nhiên và thông thoáng tự nhiên. Điều này đồng nghĩa cư dân trên từng tầng của tòa nhà phải trả thêm tiền điện cho phí dịch vụ để vận hành hệ thống chiếu sáng và thông gió của tòa nhà. Đồng nghĩa với việc cư dân ở đây phải lãng phí tiền của cả đời cho một cách thiết kế mặt bằng thiếu nghiên cứu này. Với một nhà đầu tư thực sự muốn mang lại tiện ích cho khách mua nhà thì việc giảm những chi phí không đáng có này đáng lẽ phải được ưu tiên giải quyết.
[caption id="attachment_1243" align="aligncenter" width="490"]Hóa đơn tiền điện và dịch vụ phí sẽ được cộng vào đáng kể là hệ quả chắc chắn của cách thiết kế mặt bằng này. Hóa đơn tiền điện và dịch vụ phí sẽ được cộng vào đáng kể là hệ quả chắc chắn của cách thiết kế mặt bằng này.

Bất cập tiếp theo và cũng là điểm xấu nhất của dự án này là vấn đề kết nối với giao thông công cộng. Dự án trên khu đất 120.945 m2, có 4.460 căn hộ được thiết kế cho trên dưới 17 nghìn người sinh sống chưa tính đến số khách đến đây tham gia vào các dịch vụ ở diện tích 230.000 m2 trong các tầng bán lẻ và dịch vụ (được cho là lớn nhất VN). Mọi người có thể hình dung lượng người của một sân bóng đá ra vào đây trong giờ cao điểm chỉ bằng 2 lối ra vào duy nhất với khoảng cách 240m và khoảng lùi so với đường Nguyễn Trãi chỉ vài mét. Hơn thế, vị trí khu đất này lại nằm ngay dưới chân cầu vượt mới. Tình trạng tắc đường ngay tại nút giao thông cửa ngõ này là chắc chắn xảy ra khi dự án này đi vào hoạt động 100%. Bản thân tôi đã suýt trễ chuyến bay khi bị ách tắc tại khu vực này vào dịp khai trương. Việc bị tắc đường hàng giờ ngay trước cổng vào nhà bạn là hoàn toàn có thể xảy ra và điều này có thể dẫn tới những rủi ro có thể xảy ra trong những tình huống khẩn cấp vào giờ cao điểm.

Điểm nóng tắt đường trong tương lai

Điểm nóng tắt đường trong tương lai

Nhìn cận cảnh hơn vào từng căn hộ ta sẽ thấy rõ gần 40% phòng ngủ trên các tầng đều thiếu hai yếu tố cơ bản là ánh sáng và thông gió tự nhiên, hai yếu tố chính để tạo ra một không gian sinh hoạt bảo đảm sức khỏe và tiện ích. Nhân đây tôi cũng nói thêm là điều hòa nhiệt độ không tạo ra oxy (trong trường hợp các bạn chưa biết). Vô hình chung, bạn đã tự đưa mình vào những căn phòng luôn trong tình trạng “ban đêm” và kín mít bất kể là mùa nào trong năm và phải trả thêm một số không nhỏ tiền điện cho các thiết bị chạy 24/24. Chưa nói đến các yếu tố về sức khỏe và tâm sinh lý khác có thể dẫn tới khi sinh sống trong những chiếc hộp kín như vậy. Diện tích ban công được coi là điểm sáng sang trọng trên mặt bằng chắc chắn sẽ nhường chỗ cho các block điều hòa và nhu cầu phơi quần áo.

Sở hữu những tầm nhìn rộng từ căn hộ trên cao được xem là cảm giác thích thú nhất khi sống trên nhà cao tầng. Tuy nhiên, cách quy hoạch các khối của Royal city đã phần lớn tự che đi “chính bản thân mình”. Hầu hết các căn hộ ở mặt trong của các khối nhà đều chỉ có tầm nhìn xa vài chục mét. Là “Royal city” hay thành phố ổ chuột trên cao chúng ta sẽ được biết trong tương lai rất gần.

gần 40% các phòng ngủ hoàn toàn "Kín đặc"

gần 40% các phòng ngủ hoàn toàn “Kín đặc”

3 tầng hầm đỗ xe với diện tích gần 100% khu đất (100.000 m2/tầng) là cách làm cực kỳ phiêu lưu về kỹ thuật cơ điện. Ở những nước có trình độ kỹ thuật phát triển cũng không có nhiều lắm những tầng hầm diện tích lớn thế này. Vì để bảo đảm vận hành an toàn và ổn định các thiết bị cơ điện tại đây, Royal city phải đảm bảo được nguồn cung cấp dự phòng điện ngay lập tức trong trường hợp mang điện lưới gặp sự cố. Cộng với nhu cầu về điện của 17.000 cư dân trên cao và 230.000m2 diện tích bán lẻ, có ai dám chắc điện dự phòng sẽ được cung cấp ngay lập tức và các sự cố sẽ không xảy ra ?

gần 40% các phòng ngủ hoàn toàn "Kín đặc"

gần 40% các phòng ngủ hoàn toàn “Kín đặc”

Review lại toàn bộ dự án để đánh giá lại năng lực thiết kế và cung cấp dịch vụ của một trong những khu phức hợp căn hộ đình đám nhất hiện nay với chất lượng được nhà đầu tư gọi là “Hoàng Gia”. Tôi tạm kết luận những điểm yếu của khu phức hợp này như sau:

1. Quy hoạch thiếu nghiên cứu,tỉ lệ hình khối phản cảm, phong cách kiến trúc lạc hậu.
2. Kết nối giao thông công cộng kém, gây tắt đường nghiêm trọng là hệ quả của cách quy hoạch vô trách nhiệm với chính khách hàng và cộng đồng.
3. Tiện ích của từng căn hộ là quá kém, thiếu ánh sáng và thông thoáng tự nhiên trầm trọng. Thiếu những công năng cơ bản cho một căn hộ trên cao.
4. Chi phí dịch vụ,năng lượng cao từ những bất cập trong thiết kế mang lại.
5. Khả năng xảy ra sự cố là rất lớn.

Nguồn tự liệu tham khảo
http://www.royalcity.com.vn/vi-VN/Home/Matbangcanho-214.aspx
http://royalcitynguyentrai.com/can-ho-royal-city/
http://royalcity.com.vn/Uploads/1_TAILIEU/VMM%20Royal%20City%20-%20Presentation%20VIE%2001.06.12.pdf

01/10/2013 Update : Như đã nói trên, bài viết này chỉ mong cung cấp thêm thông tin cho những ai định mua nhà ở khu Royal city chứ hoàn toàn không nhằm mục đích gì khác.Sau một gần một tuần bài viết này đã “được” nhiều trang blog và trang báo mạng khác copy mà không qua sự đồng ý của mình.Thậm chí có trang chỉnh sửa và thay đổi nội dung cho mục đích khác. Mình không chịu trách nhiệm với thông tin sai lệch từ những trang này.
Các bạn có nhu cầu thực sự cần tư vấn khi chọn mua nhà chung cư thì cứ gửi mail mặt bằng các căn hộ định chọn cho mình, mình sẽ góp ý đánh giá về nó. Tuy nhiên, mình không phải làm bất động sản chuyên nghiệp nên các bạn không nên yêu cầu mình đánh giá những khu A, khu B…

Advertisements

About daysss


25 responses to “Nhìn từ Royal city-Những tiêu chuẩn cơ bản khi mua nhà chung cư

  • Son Hoang

    Cám ơn bạn đã đánh giá về khu đô thị Royal City. Vậy bạn có thể đánh giá về khu chung cư Mandarin Garden của Hòa Phát

  • phucnguyen

    Local VNCC thiet ke day…Nhin la thay bat cap, anh Vuong that lang phi…

  • Longlife

    Cám ơn về những đánh giá khá khách quan của anh.

  • trang

    mặc dù không phải người trong nghề nhưng theo em, đánh giá của anh rất chuẩn. Anh nghĩ sao về chung cư Thăng long No 1 Viglacera?

  • BYH

    Về tình trạng tắc đường là nhìn thấy được ngay, và rất khó để nói là hoàn toàn do lỗi chủ đầu tư mà còn phụ thuộc vào quy hoạch hạ tầng khu vực đó. Với quy hoạch bí rì như vậy mà duyệt cho dự án thực hiện thì lỗi đầu tiên phải là của ai?
    Về nhà xây thiếu ánh sáng và không khí, rất nhiều chung cư bây giờ xây theo lối như vậy. Việc thiết kế theo kiểu “bốc thuốc” và “kịp tiến độ” khiến nhiều phòng bị nhét vào góc không có tí tẹo cửa sổ để lấy sáng hay thông khí. Bệnh này chung của cả những chung cư rất cao cấp, không riêng gì Royal.

  • tung

    Cơ sở hạ tầng chưa đủ nhưng vẫn duyệt dự án rõ ràng là có lỗi của cơ quan quản lý nhưng cũng phải nói đến chủ đầu tư, cứ đấm tiền mạnh vào thì duyệt ngay chứ có gì đâu. Ở đây không có lỗi đầu tiên hay lối cuối cùng. Lỗi là lỗi thôi

  • Khải Đơn

    Cam on bai viet Chi tier cue anh rat nhieu. Xin Loi vi may em bi hong font Chu hen em ko go tiêng Viet co dau duoc

  • Tuan Anh

    Bài viết của bác rất chi tiết! Bác nghĩ sao về dự án khác của VINGROUP là Times City?

  • nt.long

    Thủ đô “Ba Vì” càng sớm thành hiện thưc! năm 2020.

  • Thang Bui

    Một đánh giá chuẩn là phải nêu cả ưu và nhươc. Mong bạn có thể bổ sung thêm thông tin về những ưu điểm của khu nhà này.

    Đồng thời có thêm đánh giá về khu Mandarin cũng sẽ rất hữu ích cho những ai đang cân nhắc một môi trường sống chung cư.

    Thanks

  • Ck

    E có tham dự cuộc họp với Viện QH-XD HN về QH chung Hà Nội tầm nhìn 2050. Royal city đc coi là một điểm nhấn trong QH. Nghe mà hài vãi, nhấn chìm, nhấn để tắc đường hay sao? Các bác làm QH nhà mình thì cứ $ bôi trơn là duyệt chứ nghĩ j đến QH thật sự đâu, nản vãi.

  • Tuấn

    toàn mấy thằng KTS phò ngồi chém gió :))

  • Do Minh Tri

    Những cái này chưa xây người làm ngành đã có thể biết đc. Ở trong đó chưa chắc đã sướng, đúng! nhưng cái gì cũng có 2 mặt, bạn cũng nên đánh giá những thứ được của nó!
    Dù sao thì cái royal nên thấp đi chút thì đẹp hơn :)))
    Mandarin Garden của Hòa Phát thì ổn, ở sướng hơn chắc 😐

  • Tu beo

    anh cho bài đánh giá times city, cùng một chủ đầu tư xem thê nào ah?

  • themen

    Kính gửi bác!
    những điều bác nói về quy hoạch của khu Royal city là hoàn toàn đúng và không phải các nhà quản lý không nhận ra nhưng tất cả- từ nhà quản lý nhà nước tới các đơn vị tư vấn thiết kế đều bị chủ đầu tư che mờ mắt bởi những đồng tiền của mình rồi bác ạ.

  • Nguyen Xuan Phuc

    Em là người làm trong lĩnh vực bđs, cũng đã đi một số dự án và ấn tượng đầu tiên của em về Royal là: rõ ràng có vấn đề. Cám ơn anh đã chỉ ra cho em thấy 1 cách cụ thể 🙂

    Tuy nhiên nói về khía cạnh kinh tế thì Royal rất thành công nhờ lớp vẻ ngoài hào nhoáng, Times City cũng tương tự.

    1 ví dụ so sánh đơn giản là CIputra, 1 khu cao cấp tương tự nhưng với quy hoạch tách biệt đảm bảo đời sống cư dân nên khi người ngoài nhìn vào ko có cảm giác thèm muốn mua căn hộ nơi đây bằng với Royal. Times cũng chiến lược tương tự, người ngoài có thể nhìn thấy từ xa, đi vào tận nơi, trải nghiệm, muốn mua, và mua. Với người ở tại nơi này thì chắc chắn sẽ thiệt thòi khi phải chia sẻ những tiện ích họ được hưởng và không gian xung quanh với những “khách hàng tiềm năng sẽ mua căn hộ”.

  • Thu

    anh cho em share trên FB cá nhân được ko ạ?

  • Thanh Chung

    Mình nghĩ một bài đánh giá chuẩn, cần phải có nhận xét hai chiều ưu điểm, nhược điểm…chứ góc nhìn của bạn cũng chưa hoàn toàn đúng, vì mình thấy bạn toàn nói đến nhược điểm, không lẽ không có gì là ưu điểm sao? hơn nữa bạn phải nhìn tổng thể các dự án tại Việt Nam, có bao nhiêu chung cư được như ý của bạn? hơn nữa ở đó sướng hay khổ thì nó còn tùy thuộc vào nhu cầu của mỗi gia đình ai thấy phù hợp với nhu cầu của mình thì họ ở đấy…ngoài ra mua nhà còn phải quan tâm đến cách thức chủ đầu tư vận hành và quản lý tòa nhà nữa chứ. Ngoài góc độ phân tích của một kiến trúc sư như bạn thì mình thấy điều cần phải quan tâm nữa là chất lượng, dịch vụ… làm sao nơi ở của mình phải cảm thấy thoải mái, An tâm, tiện ích và văn minh. Vấn đề giao thông sẽ được giải quyết trong vòng 03 năm tới, bạn yên tâm bác Vượng tính không sót đâu. Nếu không làm khó bạn thì cho mình hỏi: Nếu là bạn, bạn sẽ thiết kế thế nào với mảnh đất như vậy?

    Chân thành cảm ơn ý kiến đóng góp của bạn.
    Thành Chung.

  • Moclan

    Quả thật khi đến xem nhà để mua tôi cũng nhận thấy các điểm yếu trên, dù ko phải chuyên môn về ktruc hay xdung. Thật đáng tiếc. Nhất là điểm hành lang rất bí, nếu hoả hoạn xảy ra thì ko thể chạy đường nào.

  • Nhung

    Anh đánh giá quá ư là chuẩn. Em nhìn cái tòa nhà này từ lúc nó bắt đầu xây dựng đã thấy chán rồi. Nếu mà mình mua nó thì chẳng khác thì mua dây buộc mình. Thế mà cuối cùng nhìn ra nó lại đang có giá khoảng 4 tỷ 1 căn. Thật nực cười.

  • Hải

    Mình nghĩ bạn đánh giá vậy khong đúng, bạn nên biết các chưng cư chỗ khác có được ở gần trung tâm thành phố như royal city không, hay là phải ở ngoại thành hà nội. Có nơi nào mà có thiết kế như này không, hoàng tráng đẹp đẽ, mà giá tiền lại vừa phải. Tại mọi người chưa lên tầng xao sống lên chưa biết thôi trên đo rất thoáng mát, tuy hơi mất tầm nhìn một chút nhưng có nơi nào mà phía dưới là cả một chung tâm thương mại to như vậy không.

  • luatgiadinh

    Bài viết rất hay , em xin phép đăng tải trên website em và có để lại nguồn !

  • Cuong

    Bài viết quá chuẩn và quá chuyên nghiệp. Royal City và Time City chỉ được cái là bóng bẩy ngoài da thôi, người mua dễ bị đánh lừa qua con mắt nhìn vào cảnh quan bên ngoài còn sống bên trong căn hộ thì không thể nào chấp nhận được vì vô cùng bí bức, cảm giác ngột ngạt..

  • Ngô chính vương

    Một lĩnh vực cực kì quan trọng mong được bạn cho ý kiến đánh giá đó là tốc độ lưu thông của thang máy giờ cao điểm? Khả năng phòng chống cháy nổ khi có sự cố xẩy ra? Rất mong đc tư vấn của bạn

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Đăng xuất / Thay đổi )

Connecting to %s

%d bloggers like this: