Monthly Archives: Tháng Chín 2013

Thiết kế nhà chung cư thời nay

Bài viết phân tích khá đầy đủ thực trạng thiết kế chung cư thời nay của một kts đàn anh.

Đã hơn 10 năm trôi qua kể từ khi khởi công xây dựng khu đô thị mới Linh Đàm, Hà Nội (1997) và khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, TP HCM (1996). Đó là điểm mốc của sự hình thành một loại hình nhà ở mới tại Việt Nam: chung cư cao tầng.
Kể từ đó, từ các dự án chung cư cao tầng đơn lẻ đến các dự án khu đô thị mới bao gồm quần thể các chung cư cao tầng bắt đầu mọc lên như nấm và dần thể hiện tính ưu việt của nó so với các loại nhà ở thấp tầng khác. Trong quá trình hình thành, loại hình nhà ở cao tầng đã dần tạo nên các phân khúc thị trường khác nhau, được thể hiện qua cách bố cục mặt bằng, chất lượng hoàn thiện, vị trí xây dựng, tính đồng bộ của các yếu tố phụ trợ như cảnh quan, các dịch vụ kèm theo. Sự phân khúc này thể hiện rõ rệt ở giá mỗi m2 căn hộ.

Tuy nhiên, vì quá trình hình thành còn chưa đủ dài, các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phân loại chung cư cao tầng vẫn còn đang hoàn thiện, nên thị trường nhà chung cư còn “nhiễu nhương”, thật giả lẫn lộn, khái niệm “chung cư cao cấp” đang bị các chủ đầu tư, nhà đầu tư lạm dụng để tiếp thị, người dân thì không đủ thông tin để đánh giá tiêu chuẩn căn hộ. Vì lẽ đó, chúng tôi đã có một cuộc khảo sát nhỏ để đánh giá, phân loại các căn hộ chung cư đã,đang và sắp được đưa vào sử dụng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và Vinh, dưới con mắt chuyên môn. Nhằm mục đích giúp người dân có được cái nhìn chân thực hơn về loại hình nhà ở chung cư, tránh việc bị các nhà đầu tư tung hỏa mù.

Thiet ke chung cu

Nhận diện giá trị căn hộ
c1

Ngày 02.6.2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 14/2008/TT-BXD “Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư”. Hạng chung cư được phân theo nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư, chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư. Theo đó, nhà chung cư được phân ra cụ thể thành 4 hạng.

Tòa nhà có mặt bằng dài, mỏng, khả năng thông thoáng sẽ cao hơn tòa nhà có thiết kế mặt bằng kiểu vuông, dày. Bề dày của căn hộ, từ điểm xa mặt ngoài nhất đến mặt ngoài của căn hộ, chỉ nên tối đa là 10m, thì mới có thể thiết kế thông thoáng. Tuy nhiên, tòa nhà có thiết kế mặt bằng kiểu vuông, dày thì suất đầu tư sẽ thấp hơn tòa nhà có mặt bằng kiểu dài, mỏng vì nhà dài mỏng có diện tích mặt ngoài cao và kết cấu không ổn định bằng nhà vuông, dày, dẫn đến giá thành kết cấu tốn kém.

Tòa nhà có thiết kế kết cấu chịu lực đứng theo dạng vách thì dễ tạo nên không gian đẹp hơn, ít bị các góc chết tạo bởi kết cấu như kết cấu dầm, cột cổ điển nhưng suất đầu tư cho kết cấu sẽ cao hơn. Nhà có thiết kế kết cấu vách thì hay phải dùng hệ dầm chuyển cũng dẫn đến tốn kém.

Tòa nhà càng cao tầng thì suất đầu tư càng cao.

Tòa nhà có diện tích cửa kính nhiều sẽ dễ thông thoáng và dễ đẹp hơn tòa nhà ít cửa kính nhưng suất đầu tư cũng cao hơn. Tòa nhà có nhiều ban công, logia thì dễ có tiện nghi cao hơn, tránh nắng tốt hơn, dễ tạo hình mặt đứng hơn là các tòa nhà ít ban công logia, nhưng suất đầu tư cũng cao hơn.

Tòa nhà có số chỗ đậu xe, số thang máy trên số căn hộ nhiều thì tiện nghi cao nhưng suất đầu tư cũng cao. Tòa nhà có vật liệu hoàn thiện cao cấp, hệ thống cơ điện cao cấp thì tiện nghi, an toàn hơn nhưng suất đầu tư cao hơn.

Tòa nhà có các dịch vụ công cộng đồng bộ, tiện nghi, có cảnh quan, vị trí đẹp, thuận tiện giao thông (ở Việt Nam thì thường gắn liền với vị trí gần trung tâm) thì suất đầu tư cũng cao.

Trong các yếu tố trên thì yếu tố thiết kế mặt bằng, độ thông thoáng của các căn hộ, số chỗ đậu xe ô tô, thang máy là khó nhận thấy, hoặc không được khách hàng để ý nên các chủ đầu tư hay lờ đi để giảm suất đầu tư. Các yếu tố dễ nhận thấy như vật liệu hoàn thiện, vị trí, tiện ích công cộng thì dễ nhận ra hơn nên chủ đầu tư hay “xoáy” vào để quảng cáo tiếp thị. Tuy nhiên có nhiều tiện ích công cộng khách hàng sẽ bị tính phí rất cao, vật liệu hoàn thiện thì hay bị “treo đầu dê bán thịt chó”, căn hộ mẫu và thực tế khác nhau nhiều. Rất nhiều khách hàng bị vỡ mộng sau khi vào ở căn hộ được quảng cáo là cao cấp.

Nhìn lại một số thiết kế chung cư hiện nay

Gần đây, thị trường BĐS Hà Nội có một phen dậy sóng vì đợt tung ra các sản phẩm “chung cư cao cấp” của 2 dự án được coi là có tính thanh khoản rất cao của một chủ đầu tư có uy tín trên thị trường BĐS, Royal City và Times City. Cả 2 dự án đều có đặc điểm chung là vị trí gần trung tâm, tính đồng bộ cao, dịch vụ phụ trợ hoàn hảo, thậm chí có cả rạp chiếu phim, trượt tuyết trong nhà… theo như chủ đầu tư quảng cáo và giá thì tất nhiên là đều trên trời, trên dưới 2000$/m2. Tuy nhiên, phần mà chủ đầu tư không nhắc đến và khách hàng nói chung là không biết đến là mặt bằng tầng căn hộ được thiết kế rất mất tiện nghi, nếu xét trên các tiêu chí của Thông tư số 14 nói trên thì có thể xếp hạng thấp nhất cho chung cư này.

c2
Thiet ke can ho chung cu
MB căn hộ tầng 5-29 tòa nhà R1 – Royal City

Mặt bằng này cho thấy mỗi cụm thang có đến 15 căn hộ, một số lượng quá lớn, với hành lang hẹp nên không có thông gió và chiếu sáng tự nhiên. Vì được thiết kế theo kiểu hành lang giữa với độ sâu mỗi căn hộ khá lớn dẫn đến hầu hết các căn hộ đều có phòng ngủ bị bí, không có cửa sổ. Cá biệt có căn hộ 143m2, 3 phòng ngủ mà có đến 2 phòng ngủ không hề có cửa sổ. Hơn nữa, với thiết kế kết cấu kiểu khung dầm cột cổ điển và mặt đứng kiểu cổ điển, không có những mảng vật liệu đắt tiền có diện tích lớn (như kính) thì suất đầu tư cho mỗi căn hộ ở đây chỉ ở cấp độ trung bình.

Tương tự như vậy là Times City với mặt bằng dài nhưng khá dày tạo nên các phòng ngủ không thể có cửa sổ và hành lang dài, hẹp, bí. Đây là chung cư bình dân dành cho người có thu nhập cao.

c3
Thiet ke can ho chung cu
MB căn hộ điển hình tòa T1 – Times City

Ngược lại với 2 tòa chung cư trên thì tòa Dolphin Plaza lại hội đủ các yếu tố tạo nên sự đắt đỏ của suất đầu tư và tính tiện nghi cao. Sử dụng kết cấu vách, dầm chuyển, hầu hết các phòng đều thông thoáng tự nhiên, mỗi căn hộ đều có 2-3 mặt thoáng, mặt đứng có diện tích kính lớn, logia rộng. Điểm bất lợi của chung cư này là các block nhà khá gần nhau, khuôn viên đất hơi hẹp dẫn đến nhiều căn hộ bị đối diện nhau với khoảng cách khá gần, tiện ích công cộng như công viên, cây xanh bị thiếu. Dẫu sao, chung cư này có nhiều yếu tố cao cấp hơn Royal City và Times City.

Thiet ke can ho chung cu
Cơ cấu một căn hộ tại Dolphin Plaza
c4
Sau cơn sốt các dự án chung cư cao cấp, được coi là có tỷ suất lợi nhuận cao hơn, thì thị trường này đã có dấu hiệu bão hòa, thậm chí đóng băng. Trong khi đó, các chung cư cho người thu nhập trung bình, có giá thành gần với túi tiền của đa số người dân hơn, vẫn có sức mua lớn vì nhu cầu còn nhiều. So với thiết kế chung cư cao cấp thì thiết kế chung cư cho người thu nhập trung bình có nhiều khó khăn hơn vì suất đầu tư hạn chế, diện tích hẹp dẫn đến rất khó để thiết kế vừa có công năng hợp lý, vừa không xấu, vừa rẻ. Nói đến chung cư dành cho người thu nhập trung bình, có thể tưởng tượng ra những tòa chung cư với hành lang giữa dài tít tắp, tối om; các căn hộ có phòng ngủ bí, áp với hành lang như chung cư Linh Đàm, Định Công (Hà Nội) hay chung cư Ngô Tất Tố (TPHCM).

Trong bối cảnh đó, chung cư Vinh Tân, TP Vinh, Nghệ An đã tạo được sự khác biệt. Có diện tích trung bình từ 70 – 110m2, với cái nắng gay gắt của Nghệ An và suất đầu tư rất hạn chế (chỉ gần 7 triệu/m2), KTS đã phải thiết kế thông thoáng tối đa có thể. Diện tích cửa kính tối thiểu để tránh nắng và giảm chi phí nhưng vẫn phải tạo được sự khác biệt so với các chung cư khác. Chung cư tại “tỉnh lẻ” như Nghệ An cần có thiết kế khác biệt với chung cư ở Hà Nội hay TP HCM. Ở các thành phố lớn thì người dân sống khép kín hơn nên các căn hộ cần độc lập, khép kín, không có cửa sổ ra hành lang. Ở các tỉnh thì người dân vẫn có lối sống hàng xóm láng giềng hòa đồng nên thiết kế cần mở hơn, có thể mở cửa ra hành lang chung. Hành lang chung là chỗ giao lưu xóm giềng nên cần thiết kế rộng và thoáng hơn.

Thiet ke can ho chung cu
Dolphin Plaza
c5

Vào thời điểm hiện tại, khi mà thị trường BĐS nói chung và thị trường chung cư nói riêng đang trầm lắng, thì đây chính là một khoảng lặng để các nhà chuyên môn, không còn quá bận bịu với các dự án thiết kế, có thể ngồi nhìn lại các thiết kế của đồng nghiệp, của chính mình, để rút kinh nghiệm, học hỏi.

Thời kỳ phát triển nóng của nhà ở chung cư đang dần qua, chính thị trường sẽ chọn lọc, đào thải những sản phẩm tồi, tôn vinh những sản phẩm tốt.

theo KTS. Dương Quốc Chính
Tạp chí Kiến trúc Việt Nam số 06/2011

Advertisements

Nhìn từ Royal city-Những tiêu chuẩn cơ bản khi mua nhà chung cư

Chào các bạn,

Gần đây tôi nhận được khá nhiều lời đề nghị tư vấn giúp chọn các căn hộ của một vài người quen trong khu Royal city 72a Nguyễn Trãi, Hà Nội . Qua tìm hiểu và đánh giá tổng quan khu dự án được gọi là “Đô thị phức hợp – Royal City” này, tôi xin đưa ra một vài đánh giá cơ bản và chia sẻ vài kinh nghiệm của một người làm thiết kế kiến trúc nhiều năm. Mong góp thêm ít thông tin cho các bạn khi đi mua nhà.

Với một loại hình nhà như căn hộ chung cư, các bạn đi mua nhà nên tập trung xem xét một cách tổng quát nhất có thể về tình trạng quy hoạch và giao thông của khu nhà trước khi tập trung vào mặt bằng từng căn hộ. Vì đơn giản yếu tố quy hoạch và giao thông là yếu tố đầu tiên quyết định chất lượng và cơ sở để đánh giá tiện ích của chính căn hộ mà bạn sẽ mua.

Mặt bằng tổng thể của khu Royal city là tập hợp các khối nhà có hình thức đối xứng nệ cổ nhưng cao đến 35 tầng, được sao chép theo các mặt bằng cung điện thấp tầng của kỹ thuật xây dựng nhiều thế kỷ trước trong kiến trúc Châu Âu cổ.Tôi xin chưa vội bàn đến vấn đề thẩm mỹ kiến trúc mà chỉ chỉ ra những hậu quả từ cách làm thiết kế thiếu nghiên cứu và sao chép hình thức máy móc này.

Các góc nhìn từ căn hộ bị hạn chế bởi chính các khối nhà trong khu đất

Các góc nhìn từ căn hộ bị hạn chế bởi chính các khối nhà trong khu đất

Cách quy hoạch thiếu nghiên cứu tự làm mất đi giá trị của đáng được  hưởng của các căn hộ trên cao (phần màu vàng)

Cách quy hoạch thiếu nghiên cứu tự làm mất đi giá trị của đáng được hưởng của các căn hộ trên cao (phần màu vàng)

Cách chọn hình khối bị động và máy móc này khiến hành lang giao thông trên từng mặt bằng phải rất dài (xem hình). Hơn thế, các hành lang này đều hoàn toàn không có ánh sáng tự nhiên và thông thoáng tự nhiên. Điều này đồng nghĩa cư dân trên từng tầng của tòa nhà phải trả thêm tiền điện cho phí dịch vụ để vận hành hệ thống chiếu sáng và thông gió của tòa nhà. Đồng nghĩa với việc cư dân ở đây phải lãng phí tiền của cả đời cho một cách thiết kế mặt bằng thiếu nghiên cứu này. Với một nhà đầu tư thực sự muốn mang lại tiện ích cho khách mua nhà thì việc giảm những chi phí không đáng có này đáng lẽ phải được ưu tiên giải quyết.
[caption id="attachment_1243" align="aligncenter" width="490"]Hóa đơn tiền điện và dịch vụ phí sẽ được cộng vào đáng kể là hệ quả chắc chắn của cách thiết kế mặt bằng này. Hóa đơn tiền điện và dịch vụ phí sẽ được cộng vào đáng kể là hệ quả chắc chắn của cách thiết kế mặt bằng này.

Bất cập tiếp theo và cũng là điểm xấu nhất của dự án này là vấn đề kết nối với giao thông công cộng. Dự án trên khu đất 120.945 m2, có 4.460 căn hộ được thiết kế cho trên dưới 17 nghìn người sinh sống chưa tính đến số khách đến đây tham gia vào các dịch vụ ở diện tích 230.000 m2 trong các tầng bán lẻ và dịch vụ (được cho là lớn nhất VN). Mọi người có thể hình dung lượng người của một sân bóng đá ra vào đây trong giờ cao điểm chỉ bằng 2 lối ra vào duy nhất với khoảng cách 240m và khoảng lùi so với đường Nguyễn Trãi chỉ vài mét. Hơn thế, vị trí khu đất này lại nằm ngay dưới chân cầu vượt mới. Tình trạng tắc đường ngay tại nút giao thông cửa ngõ này là chắc chắn xảy ra khi dự án này đi vào hoạt động 100%. Bản thân tôi đã suýt trễ chuyến bay khi bị ách tắc tại khu vực này vào dịp khai trương. Việc bị tắc đường hàng giờ ngay trước cổng vào nhà bạn là hoàn toàn có thể xảy ra và điều này có thể dẫn tới những rủi ro có thể xảy ra trong những tình huống khẩn cấp vào giờ cao điểm.

Điểm nóng tắt đường trong tương lai

Điểm nóng tắt đường trong tương lai

Nhìn cận cảnh hơn vào từng căn hộ ta sẽ thấy rõ gần 40% phòng ngủ trên các tầng đều thiếu hai yếu tố cơ bản là ánh sáng và thông gió tự nhiên, hai yếu tố chính để tạo ra một không gian sinh hoạt bảo đảm sức khỏe và tiện ích. Nhân đây tôi cũng nói thêm là điều hòa nhiệt độ không tạo ra oxy (trong trường hợp các bạn chưa biết). Vô hình chung, bạn đã tự đưa mình vào những căn phòng luôn trong tình trạng “ban đêm” và kín mít bất kể là mùa nào trong năm và phải trả thêm một số không nhỏ tiền điện cho các thiết bị chạy 24/24. Chưa nói đến các yếu tố về sức khỏe và tâm sinh lý khác có thể dẫn tới khi sinh sống trong những chiếc hộp kín như vậy. Diện tích ban công được coi là điểm sáng sang trọng trên mặt bằng chắc chắn sẽ nhường chỗ cho các block điều hòa và nhu cầu phơi quần áo.

Sở hữu những tầm nhìn rộng từ căn hộ trên cao được xem là cảm giác thích thú nhất khi sống trên nhà cao tầng. Tuy nhiên, cách quy hoạch các khối của Royal city đã phần lớn tự che đi “chính bản thân mình”. Hầu hết các căn hộ ở mặt trong của các khối nhà đều chỉ có tầm nhìn xa vài chục mét. Là “Royal city” hay thành phố ổ chuột trên cao chúng ta sẽ được biết trong tương lai rất gần.

gần 40% các phòng ngủ hoàn toàn "Kín đặc"

gần 40% các phòng ngủ hoàn toàn “Kín đặc”

3 tầng hầm đỗ xe với diện tích gần 100% khu đất (100.000 m2/tầng) là cách làm cực kỳ phiêu lưu về kỹ thuật cơ điện. Ở những nước có trình độ kỹ thuật phát triển cũng không có nhiều lắm những tầng hầm diện tích lớn thế này. Vì để bảo đảm vận hành an toàn và ổn định các thiết bị cơ điện tại đây, Royal city phải đảm bảo được nguồn cung cấp dự phòng điện ngay lập tức trong trường hợp mang điện lưới gặp sự cố. Cộng với nhu cầu về điện của 17.000 cư dân trên cao và 230.000m2 diện tích bán lẻ, có ai dám chắc điện dự phòng sẽ được cung cấp ngay lập tức và các sự cố sẽ không xảy ra ?

gần 40% các phòng ngủ hoàn toàn "Kín đặc"

gần 40% các phòng ngủ hoàn toàn “Kín đặc”

Review lại toàn bộ dự án để đánh giá lại năng lực thiết kế và cung cấp dịch vụ của một trong những khu phức hợp căn hộ đình đám nhất hiện nay với chất lượng được nhà đầu tư gọi là “Hoàng Gia”. Tôi tạm kết luận những điểm yếu của khu phức hợp này như sau:

1. Quy hoạch thiếu nghiên cứu,tỉ lệ hình khối phản cảm, phong cách kiến trúc lạc hậu.
2. Kết nối giao thông công cộng kém, gây tắt đường nghiêm trọng là hệ quả của cách quy hoạch vô trách nhiệm với chính khách hàng và cộng đồng.
3. Tiện ích của từng căn hộ là quá kém, thiếu ánh sáng và thông thoáng tự nhiên trầm trọng. Thiếu những công năng cơ bản cho một căn hộ trên cao.
4. Chi phí dịch vụ,năng lượng cao từ những bất cập trong thiết kế mang lại.
5. Khả năng xảy ra sự cố là rất lớn.

Nguồn tự liệu tham khảo
http://www.royalcity.com.vn/vi-VN/Home/Matbangcanho-214.aspx
http://royalcitynguyentrai.com/can-ho-royal-city/
http://royalcity.com.vn/Uploads/1_TAILIEU/VMM%20Royal%20City%20-%20Presentation%20VIE%2001.06.12.pdf

01/10/2013 Update : Như đã nói trên, bài viết này chỉ mong cung cấp thêm thông tin cho những ai định mua nhà ở khu Royal city chứ hoàn toàn không nhằm mục đích gì khác.Sau một gần một tuần bài viết này đã “được” nhiều trang blog và trang báo mạng khác copy mà không qua sự đồng ý của mình.Thậm chí có trang chỉnh sửa và thay đổi nội dung cho mục đích khác. Mình không chịu trách nhiệm với thông tin sai lệch từ những trang này.
Các bạn có nhu cầu thực sự cần tư vấn khi chọn mua nhà chung cư thì cứ gửi mail mặt bằng các căn hộ định chọn cho mình, mình sẽ góp ý đánh giá về nó. Tuy nhiên, mình không phải làm bất động sản chuyên nghiệp nên các bạn không nên yêu cầu mình đánh giá những khu A, khu B…


Hà Nội vẫn như hôm qua…

Mấy anh công an rình bắt mấy chị phò
ngày mưa zông vắng khách đứng đường phơi háng
Dưới cột điện hai cụ già cặm cụi
Thả con lô về, chổng mông thổi bếp
Than tổ ông rưng rức gầm cầu thang

Anh dân phòng đội mưa về trên phố
bắt thằng đái bậy vào chân tòa cao ốc
chị hàng nước mắng con hàng thịt chó
khói gì mà cay thế “đồ con chó chết kia”…

Mấy thằng nghệ vặt vật vờ quán cóc
chửi chế độ, chửi đời sao như cứt
phải khổ khổ nó mới là nghệ sỹ
cứ phải ngồi quán cốc chửi đổng lên trời…

Có cô công chức bước ra từ toilet
đếm cái phong bì sáng nay vừa đi họp
ngang qua chợ chiều lại làm cân thịt chó
tối chị về ôm chồng vét mắm tôm…